Jak odzyskać prowizję od pośrednika nieruchomości? Sprawdź, kiedy możesz żądać zwrotu pieniędzy

Zapłaciłeś prowizję agencji nieruchomości, chociaż pośrednik praktycznie nic nie zrobił? Sam znalazłeś kupującego, a biuro nieruchomości i tak zażądało wynagrodzenia? A może dopiero po podpisaniu umowy okazało się, że pośrednik pobrał od Ciebie kilka lub kilkanaście tysięcy złotych bez odpowiedniej podstawy prawnej?

W takich sytuacjach warto sprawdzić, czy prowizja rzeczywiście była należna. Nie każda kwota pobrana przez pośrednika nieruchomości jest zgodna z prawem. W określonych przypadkach można domagać się jej zwrotu, nawet jeśli pieniądze zostały już zapłacone.

W Kancelarii Prawnej Prosto o Prawie pomagamy klientom analizować umowy pośrednictwa oraz dochodzić zwrotu nienależnie pobranych prowizji.

Kiedy pośrednik nieruchomości ma prawo do prowizji?

Podstawowym dokumentem regulującym współpracę z agencją nieruchomości jest umowa pośrednictwa.

Zgodnie z art. 179b i art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości, a zakres tych czynności określa umowa.

W praktyce oznacza to, że pośrednik może otrzymywać wynagrodzenie za swoje usługi. Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku może żądać prowizji, niezależnie od tego, czy faktycznie wykonał powierzone mu czynności.

Kluczowe znaczenie ma treść umowy oraz rzeczywisty udział pośrednika w transakcji.

Co do zasady wynagrodzenie prowizyjne powiązane jest z doprowadzeniem do transakcji. Strony mogą jednak przewidzieć również wynagrodzenie za określone czynności. Dlatego każdą umowę należy oceniać indywidualnie.

1. Brak ważnej umowy pośrednictwa: czy można odzyskać prowizję?

To jedna z pierwszych kwestii, którą warto sprawdzić.

Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Forma elektroniczna w rozumieniu Kodeksu cywilnego oznacza zasadniczo użycie kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Sama wymiana wiadomości e-mail czy SMS-ów nie jest z nią tożsama.

Jeżeli pośrednik pobrał pieniądze mimo niezawarcia ważnej umowy, może powstać roszczenie o ich zwrot jako świadczenia nienależnego na podstawie art. 410 w związku z art. 405 Kodeksu cywilnego.

Przykład: Agencja pokazuje klientowi mieszkanie, a następnie żąda kilku tysięcy złotych prowizji, mimo że nie zawarto ważnej umowy pośrednictwa. W takiej sytuacji istnieją podstawy do zakwestionowania żądania wynagrodzenia.

Każdorazowo trzeba jednak sprawdzić dokumenty, okoliczności płatności i ewentualne inne podstawy prawne rozliczenia.

2. Pośrednik nie doprowadził do transakcji, ale pobrał prowizję

Wyobraź sobie następującą sytuację.

Zlecasz agencji sprzedaż mieszkania. Pośrednik publikuje ogłoszenie, ale nie znajduje zainteresowanego klienta. Ostatecznie samodzielnie znajdujesz kupującego, negocjujesz cenę i zawierasz umowę sprzedaży.

Mimo to agencja żąda pełnej prowizji.

Czy ma do tego prawo?

Niekoniecznie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że istotą pośrednictwa jest stworzenie warunków prowadzących do zawarcia transakcji.

W wyroku z 5 grudnia 2013 r. (V CSK 33/13), a także w sprawie I CSK 789/23, Sąd Najwyższy odnosił się do związku pomiędzy działaniami pośrednika a zawarciem umowy.

Jeżeli pośrednik nie przyczynił się do transakcji, a pobrane wynagrodzenie miało charakter prowizji za jej skuteczne doprowadzenie, istnieją argumenty przemawiające za żądaniem zwrotu.

Nie oznacza to jednak, że samo niewielkie zaangażowanie pośrednika wystarczy do odzyskania pieniędzy. Niekiedy nawet skojarzenie stron może uzasadniać zapłatę prowizji.

3. Umowa na wyłączność nie oznacza, że pośrednikowi zawsze należy się prowizja

Wielu klientów podpisuje tzw. umowę pośrednictwa na wyłączność.

Takie umowy mogą ograniczać możliwość korzystania z usług innych agencji. Nie oznacza to jednak automatycznie, że pośrednik ma prawo do wynagrodzenia za każdą sprzedaż nieruchomości.

Szczególne wątpliwości budzą postanowienia, zgodnie z którymi prowizja należy się agencji nawet wtedy, gdy właściciel samodzielnie znajduje kupującego, bez żadnego udziału pośrednika.

W przypadku umów zawieranych z konsumentami postanowienia takie mogą stanowić niedozwolone klauzule umowne w rozumieniu art. 385¹ Kodeksu cywilnego.

Co istotne, niedozwolone postanowienie umowne nie wiąże konsumenta z mocy prawa.

W wyroku z 29 stycznia 2026 r., sygn. I C 2345/24, Sąd Rejonowy w Piasecznie zakwestionował postanowienie przewidujące prowizję mimo braku udziału pośrednika w znalezieniu nabywcy.

Dlatego jeżeli agencja pobrała od Ciebie pieniądze wyłącznie dlatego, że podpisałeś umowę na wyłączność, warto przeanalizować legalność takiego rozliczenia.

4. Pośrednik nie wykonał swoich obowiązków lub wprowadził klienta w błąd

Kolejną podstawą dochodzenia roszczeń może być niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy.

Przykładowo:

• pośrednik nie wykonał czynności, do których zobowiązał się w umowie;

• przekazał nieprawdziwe informacje dotyczące nieruchomości;

• zataił istotne okoliczności, które powinien był zweryfikować lub ujawnić;

• zapewniał o podjęciu określonych działań, których faktycznie nie wykonał;

• pobrał wynagrodzenie pomimo niespełnienia warunków określonych w umowie.

W zależności od sytuacji możliwe jest żądanie zwrotu całości lub części wynagrodzenia, a także dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.

Sama nieudana sprzedaż nieruchomości nie oznacza jeszcze, że pośrednik ponosi odpowiedzialność. Istotne jest wykazanie konkretnych naruszeń jego obowiązków.

5. Odstąpienie od umowy pośrednictwa: czy obowiązuje termin 14 dni?

W niektórych przypadkach zastosowanie znajdują przepisy ustawy o prawach konsumenta.

Jeżeli umowa pośrednictwa została zawarta na odległość albo poza lokalem przedsiębiorstwa, konsumentowi może przysługiwać prawo odstąpienia od niej w terminie 14 dni.

W przypadku określonych nieumówionych wizyt przedsiębiorcy w miejscu zamieszkania konsumenta oraz umów zawieranych podczas wycieczek termin ten wynosi 30 dni.

Nie jest to jednak uprawnienie bezwarunkowe.

Jeżeli pośrednik rozpoczął wykonywanie usług na wyraźne żądanie konsumenta, może powstać obowiązek zapłaty za świadczenia wykonane do chwili odstąpienia. Natomiast pełne wykonanie usługi, przy spełnieniu ustawowych wymogów dotyczących zgody i poinformowania klienta, może prowadzić do utraty prawa odstąpienia.

Co więcej, nieprawidłowe poinformowanie konsumenta o jego prawach może wpływać na termin odstąpienia i obowiązek ponoszenia kosztów.

Dlatego nawet po podpisaniu umowy i zapłaceniu prowizji warto sprawdzić, czy pośrednik prawidłowo dopełnił obowiązków informacyjnych.

Jak odzyskać prowizję od agencji nieruchomości krok po kroku?

Jeżeli podejrzewasz, że agencja pobrała wynagrodzenie bez podstawy prawnej, nie oznacza to, że pieniądze są bezpowrotnie stracone.

Krok 1. Przeanalizuj umowę pośrednictwa

Należy ustalić, za jakie czynności przysługiwało wynagrodzenie, kiedy stawało się wymagalne, czy umowa została ważnie zawarta oraz czy zawiera niedozwolone postanowienia.

Krok 2. Zgromadź dokumentację

Istotne mogą być w szczególności umowa pośrednictwa, faktury, potwierdzenia przelewów, korespondencja z agencją, ogłoszenia oraz dokumenty związane z zakupem lub sprzedażą nieruchomości.

Krok 3. Wezwij pośrednika do zwrotu pieniędzy

Jeżeli analiza wykaże podstawy do dochodzenia roszczeń, można skierować do agencji formalne wezwanie do zapłaty, wskazując podstawę prawną, wysokość żądanej kwoty i termin jej zwrotu.

Krok 4. Dochodź roszczeń przed sądem

W przypadku odmowy dobrowolnego zwrotu prowizji możliwe jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Oprócz należności głównej, przy spełnieniu ustawowych przesłanek, można dochodzić również odsetek za opóźnienie oraz zwrotu kosztów procesu.

Czy można odzyskać prowizję po kilku latach?

Tak. Sam upływ kilku lat od zapłaty prowizji nie musi oznaczać, że roszczenie jest przedawnione.

Termin przedawnienia zależy między innymi od podstawy prawnej żądania, charakteru roszczenia oraz momentu, od którego rozpoczął się bieg przedawnienia.

Nie warto jednak zwlekać, ponieważ przedawnienie może uniemożliwić skuteczne dochodzenie pieniędzy przed sądem.

Kancelaria pomoże Ci odzyskać prowizję od pośrednika nieruchomości

Zapłaciłeś prowizję pośrednikowi nieruchomości i masz wątpliwości, czy była należna? Nie zakładaj, że skoro podpisałeś umowę i dokonałeś przelewu, to nie możesz już nic zrobić.

W Kancelarii Prawnej Prosto o Prawie oferujemy pomoc w sprawach dotyczących sporów z agencjami nieruchomości.

Możemy w szczególności:

• przeanalizować umowę pośrednictwa pod kątem ważności i niedozwolonych postanowień;

• ocenić możliwość odzyskania całości lub części zapłaconej prowizji;

• przygotować wezwanie do zwrotu pieniędzy;

• przygotować  pozew, a następnie pomóc Tobie w postępowaniu sądowym.

Nie musisz samodzielnie ustalać, czy pośrednik naruszył przepisy. Prześlij nam umowę pośrednictwa, informację o wysokości zapłaconej prowizji oraz krótki opis sytuacji. Przeanalizujemy możliwości prawne i przedstawimy proponowany sposób działania.

Skontaktuj się z kancelarią Prosto o Prawie

Kancelaria Prawna Prosto o Prawie – Michał Plewiński

Gdańsk, ul. Grunwaldzka 472

Telefon: 58 500 80 35

E-mail: prawnik@prostooprawie.eu

Odzyskanie prowizji od pośrednika nieruchomości może być możliwe nawet wtedy, gdy transakcja została już zakończona. Warto sprawdzić swoje prawa, zanim zrezygnujesz z dochodzenia zwrotu pieniędzy.